La surroga del mutuo, conosciuta anche come “portabilità”, è uno strumento che negli ultimi anni ha permesso a migliaia di famiglie di risparmiare migliaia di euro sul loro finanziamento. Grazie alla surroga è possibile trasferire il mutuo da una banca a un’altra ottenendo condizioni migliori — senza costi aggiuntivi e senza perdere i benefici già acquisiti.
Capire come funziona e in quali casi conviene è fondamentale per chi vuole ottimizzare la propria situazione finanziaria.
Cos’è la surroga del mutuo
La surroga consente di spostare gratuitamente il proprio mutuo presso un’altra banca che offre condizioni più vantaggiose, come:
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tasso più basso
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durata diversa
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rata più sostenibile
L’importo del capitale residuo non cambia mai: è solo la banca che cambia, insieme alle condizioni del contratto.
Questa possibilità è regolata dalla Legge Bersani, che tutela il consumatore e impedisce agli istituti di credito di applicare costi o penali per la portabilità.
Cosa può essere modificato con la surroga
Attraverso una surroga è possibile cambiare:
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il tasso (da variabile a fisso, da fisso a variabile, o rinegoziare lo spread)
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la durata del mutuo
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l’importo della rata mensile
Non è invece possibile modificare:
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l’intestatario del mutuo
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la finalità del mutuo
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il capitale residuo
Se servono modifiche di questo tipo, bisogna ricorrere a rinegoziazione interna o sostituzione del mutuo.
Quando conviene richiedere una surroga
Una surroga può essere molto vantaggiosa nei seguenti casi:
1. I tassi di mercato sono scesi
Se il mutuo è stato acceso in un periodo con tassi elevati, e oggi i tassi sono più bassi, cambiare banca può ridurre notevolmente la rata.
2. Il mutuo ha una durata troppo lunga o troppo breve
Una surroga può allungare la durata per diminuire la rata, oppure accorciarla per ridurre gli interessi totali.
3. La banca attuale non offre miglioramenti
Molti clienti chiedono una rinegoziazione interna: se la banca rifiuta, la surroga è la soluzione.
4. Lo spread applicato è troppo alto
Alcuni mutui datati hanno spread non più competitivi: una nuova banca può offrire condizioni molto più vantaggiose.
Per confrontare l’andamento storico dei tassi e valutare se il momento è favorevole, un ottimo riferimento è il sito della Banca Centrale Europea: https://www.ecb.europa.eu
Tempi e procedure della surroga
La procedura è semplice e interamente gestita dalla banca che subentra:
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Il cliente presenta i documenti alla nuova banca.
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La banca valuta reddito e immobile.
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In caso di approvazione, viene fissato l’atto di surroga.
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La vecchia banca estingue il mutuo e trasferisce l’ipoteca alla nuova.
I tempi medi variano dai 30 ai 60 giorni, ma possono protrarsi se la vecchia banca rallenta la procedura (anche se la legge impone tempistiche precise).
Surroga o rinegoziazione? Le differenze
Molti confondono questi due strumenti.
Ecco la differenza:
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Rinegoziazione: si rimane nella stessa banca, modificando le condizioni attuali.
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Surroga: si cambia banca senza costi.
La surroga offre maggiore libertà, ma richiede un nuovo processo di valutazione.
Perché la surroga non sempre conviene
Ci sono situazioni in cui non è la scelta migliore:
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il capitale residuo è molto basso;
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il mutuo sta per terminare;
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i tassi offerti non garantiscono un risparmio significativo;
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la situazione reddituale è peggiorata e la nuova banca potrebbe non approvare.
In questi casi la rinegoziazione interna può essere una strada più comoda.
Le informazioni presenti in questo articolo hanno scopo puramente informativo e non costituiscono consigli finanziari o di investimento. Le condizioni dei mutui e le normative possono cambiare nel tempo: per decisioni importanti è sempre consigliabile rivolgersi a professionisti qualificati.